Rodeiro, Lalín y A Estrada están entre los 92 concellos con mercado de vivienda tensionado

La nueva Ley de Vivienda, en vigor desde mayo del año pasado, indica que una zona de mercado residencial tensionado pasa a denominarse así si cumple uno de estos requisitos: que el precio de compra o de alquiler haya subido en los cinco años anteriores al menos un 3% en comparación con el Índice de Precios al Consumo (IPC), o que el alquiler o la hipoteca y otros gastos básicos de la vivienda supongan al menos el 30% de la renta media de la familia.

Bajo estas premisas, en diciembre el Instituto Galego da Vivenda e Solo difundió el informe Zonas tensionadas por concellos, con datos de 2021, puesto que son los más actuales que maneja el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. En Galicia hay 92 municipios tensionados, es decir, con riesgo de quedarse sin oferta de pisos a la venta o en alquiler por esa escalada de precios muy superior al IPC (que mide la evolución de los precios de los bienes y servicios de consumo). De esos 92, tres se ubican en las comarcas, y por este orden: Rodeiro, Lalín y A Estrada.

Rodeiro es el segundo del listado, por detrás de Begonte. En el municipio de Camba, entre 2017 y 2021 el precio de la vivienda ha subido un 59,7%, y la variación sobre el IPC es de nada menos que un 52,1%. El número de viviendas en este periodo a la venta o en alquiler es de 81. En A Estrada, los hogares en busca de ocupante se han encarecido un 15,8% en 2021, en relación a cuatro años atrás. Su subida sobre el IPC ha sido más razonable, de un 8,2%. Entre 2017 y 2021, hay 2.009 casas y pisos en venta o para arrendar. Por su parte, la cabecera dezana registra un aumento de precios del 11,4% en cuatro años, mientras que la variación sobre el IPC está cerca del límite, en un 3,8%. Contabiliza, en esos cinco años, 3.275 hogares.

Alquiler y renta familiar

Los datos son bastante diferentes si se compara el alquiler de la vivienda con la renta familiar: no hay ningún concello en Galicia que esté tensionado, mientras que como no tensionados están 216, y de otros 99 no hay datos. Entre esos no tensionados, figuran cuatro de la zona: Forcarei, Vila de Cruces, Lalín y a Estrada.

En Forcarei, los precios del alquiler o de la vivienda, junto a los recibos de suministros y gastos básicos supone un desembolso de 425 euros, en 2021. Si tomamos la renta media de las familias de 2020, cifrada en 23.325 euros, resulta que el alquiler anual es el 21,9% de la misma, lejos de ese límite del 30% que marca la norma. Más bajo es aún el porcentaje en Vila de Cruces, del 21,7%. En este municipio, los gastos básicos de una vivienda están en 408 euros al mes, mientras que la renta media de las familias se coloca en los 22.550 euros.

A Estrada, la más cara

Es más caro vivir en Lalín y en A Estrada, pero las rentas también son más altas, por eso baja ese porcentaje. En Lalín, los gastos básicos mensuales en vivienda son de 438 euros, y las rentas marcan 27.088, mientras que en A Estrada, las cifras son de 458 y de 28.665 euros. Por eso, en Lalín el gasto en vivienda supone un 19,4% de la renta media familiar, y en A Estrada baja al 19,2.

El Instituto Galego de Vivenda e Solo analiza las zonas tensionadas con un tercer criterio, las fianzas que se pagan como aval al alquilar una vivienda. En esta categoría aparece de nuevo Lalín, y se cuela Vila de Cruces. En Lalín, el precio de las fianzas ha subido un 20,6% en 2022 en comparación con 2018, y en relación al IPC, el incremento ha sido de un 6,1%. Peor es el dato cruceño: las fianzas se incrementan un 30,2% en cinco años, y el ascenso en comparación con el la evolución del IPC está en un 15,7.

Con estos datos, es comprensible que Lalín sea uno de los 44 municipios que lleva ya tres años como zona residencial tensionada, a pesar de disponer de varios inmuebles vacíos, como vamos a ver. Silleda, con 2 años en la misma situación de mercado tensionado, está en el listado de otros 47 municipios.

Lalín, entre los concellos con más viviendas vacías

La reticencia a alquilar o vender un piso o una casa y los precios demasiado altos están dentro de esa escasez de oferta. Y mientras tanto, Lalín dispone de 4.658 viviendas vacías, por lo que está entre los 20 concellos gallegos con mayor número de hogares sin inquilinos. Pero esta cifra tiene truco, y de ello también avisa el Instituto Galego da Vivenda e Solo. En el Censo de Población y Viviendas de 2021 (el año al que se refiere esta cifra), una vivienda se considera vacía si está en ruinas o sin condiciones mínimas de habitabilidad, pero también si su consumo eléctrico es mínimo, por lo que en este apartado pueden figurar casas que en realidad se usan de forma muy ocasional. Esto explica que en toda Galicia haya en 2021 un total de 152.258 viviendas vacías más que en 2011.

Junto a esas 4.658 viviendas vacías de Lalín, aparecen otras 3.962 en el municipio de A Estrada que, como la cabecera dezana, está entre los concellos con más volumen de hogares sin inquilinos. Dozón es el otro ayuntamiento de la zona que figura en el estudio, pero en este caso con el menor número de casas vacías, 411. Pero, si conocemos la geografía y la población de cada municipio, es fácil entender que Dozón, el concello más pequeño de Deza, pase a estar entre los municipios con el mayor porcentaje de viviendas vacías sobre el total de las mismas, con un 58%. Es decir, más de la mitad de sus edificaciones están sin habitar. Forcarei, del que este estudio no facilita datos de casas vacías, tiene un porcentaje del 57,4%.