“El año 2020 no fue tan mal año como se esperaba”, explica Alejandro García, el hombre que dirige Hábita Inmobiliaria, la firma que ha vendido casi la mitad de los pisos en el municipio en los últimos dos años. Para el estradense, se trata de un dato casi anecdótico en un mercado local marcado a nivel histórico por la ausencia de PXOM durante los años de auge de la construcción en España. Esa situación hizo que A Estrada perdiese algunos trenes algo que ahora quiere solucionar. El nuevo plan ha traído nuevos desarrollos urbanísticos, comercios y peatonalizaciones, un nuevo escenario que analizamos con el gestor inmobiliario.
Punto de inflexión en 2006.
“El mercado está en una línea estable. A Estrada tiene una particularidad. Cuando fueron las vacas gordas, las épocas en las que hubo mucha construcción y se vendía de todo, no teníamos plan urbanístico, algo que nos impidió crecer como villa, y no lo hicimos. No había ni 50 pisos para vender de obra nueva. El punto de inflexión llegó en el 2006. En ese momento un piso de 42.000 euros pasó de un día para otro a valer 90.000. No había obra nueva que comprar y había poco de segunda mano pero sí hambre por comprar. Todo se multiplicó. Desde aquella los precios son estables. Ni en la crisis inmobiliaria bajaron un 30 o un 40% como en otras zonas ni ahora vuelven a repuntar los precios, porque nunca bajaron. Ahora mismo estamos en unos precios razonables. Es difícil justificar hoy en día que un piso de obra nueva valga más de 165.000 euros y un piso similar de segunda mano estaría en 135.000. Creo que va acorde con los sueldos que se cobran aquí. Las hipotecas que nos podemos permitir no permiten ir más allá de esos precios”.
Problemas de números.
“Considero inviable que un promotor pueda comprar suelo, hacer una obra y venderla, ganando dinero. No salen los números, por eso no hay obra nueva. Los precios de venta no son acordes para que sea rentable. Lo que falla es que el coste de construcción material subió desde 2010 hasta hoy en torno a 400 euros el metro cuadrado. Es una locura. Construir un piso de cien metros cuadrados subió 40.000 euros. Eso se comió el beneficio del promotor. El problema es que cuesta lo mismo construir aquí que una ciudad grande pero allí se venden mucho más caros. Un promotor no va a hacer una obra si no va a ganar un 18 o un 20% de beneficio. Es un problema de números. La solución pasa por apostar por un formato cooperativo. De esa manera desaparece la figura del promotor y desaparece su margen del 20% de ganancia. En Santiago ya es muy común que se junten cooperativistas, propietarios de terrenos, para llevar a cabo nuevos pisos. Me consta que constructores en A Estrada están ya gestionando algún proyecto con este sistema que podrían salir en un futuro próximo”.
A Baiuca.
“Un nuevo supermercado como Mercadona o Lidl o la creación de zonas como A Baiuca cambian el valor de A Estrada como villa pero no el valor de las propiedades cercanas, aunque debería hacerlo. No lo hace porque no hay capacidad para comprar a más precio del que se está comprando ahora. En A Estrada solo compramos los estradenses. Lo de vendernos como pueblo dormitorio fue un tren que perdimos en su momento, y me alegro por ello. Pero tenemos entidad propia. Somos una de las villas más importantes de Galicia. Lo que nos falta es creérnoslo. Lo que hacemos, lo hacemos bien y tenemos cosas que hacen que Galicia mire para nosotros. Solo nos falta un impulso industrial y comercial. Mercadona y LIDL suponen avanzar pero A Baiuca fue la mejor operación urbanística que se hizo en A Estrada desde la zona deportiva. En su día fue muy criticado en la villa pero creo hoy se ve que fue un acierto”.
Vivienda unifamilares.
Hábita Inmobiliaria está en negociaciones para convertirse en la comercializadora de las parcelas creadas en el desarrollo urbanístico del Mercadona. Estas parcelas darán la posibilidad de crear en A Estrada algo de lo que carece, viviendas unifamiliares. “En A Estrada no tenemos esos típicos adosados porque nunca hubo la herramienta urbanística que permitiese llevarlos a cabo. Llevamos 16 años sin plan urbanísitico. Este PXOM puede no ser el mejor pero lo necesitábamos aunque fuese malo. Dio un impulso enorme al pueblo”, explica Alejandro García, convencido de que en el pueblo hay demanda de este tipo de casas. “Los desarrollos ligados al PXOM dan nuevas posibilidades y abrirán barrios nuevos. Ahora debemos ver si cumplen con la espectativas. Hay demanda de pisos nuevos y también de parcelas para casas pero hay que ver si hay capacidad para comprar, siempre que los costes no se disparen”.
Peatonalización.
Una de las grandes apuestas a nivel urbanístico llegará con la peatonalización de la calle comercial, la Calvo Sotelo, unas obras que comenzarán tras las fiestas de Navidad. “La peatonalización es un acierto. Es la única manera que tiene el gobierno municipal de potenciar el comercio local”, explica el gestor inmobilario. “A nivel inmobiliario la peatonalización ayudará el comercio y dará valor añadido a los bajos comerciales, ya que su rentabilidad será mayor. En cuanto a los pisos, está claro que no es lo mismo salir por la puerta y estar en una calle peatonal que vivir en una calle con tráfico pesado. Hará los pisos más atractivos. Sin embargo esa calle peatonal dará un salto de calidad a toda la villa. Es algo que hay que tendremos que valorar a medio plazo para ver los resultados”, argumenta.
“No notamos que todo el mundo quisiese irse a vivir a la aldea con la pandemia”
Hábita Inmobiliaria fue la encargada de gestionar la venta de 60 de los 126 pisos que vendieron en A Estrada en los años 2019 y 2020. “Son ratios importantes porque hay mucha competencia en A Estrada”, explica Álejandro García. “Hay mercado para todos”, reconoce un hombre que considera que la crisis generada por la pandemia no trajo la bajada de ventas que se esperaba. “El año 2020 fue el mejor para el sector inmobiliario en los últimos tiempos de largo. Nos afectó de manera relativa a la hora de enseñar casas pero hubo muchas ventas. Es mentira que todo el mundo quiso irse a vivir a la aldea. Se despertó interés por tener un jardín o terraza pero comprar una casa tiene unos costes muy altos”. Fundada en 2016 Hábita recibió hace unas semanas el certificado ISO 9001. “La implantamos porque es una forma de que la gente sepa que trabajamos con una gestión de calidad. Estamos controlados por una empresa externa, que es Aenor, y tenemos que implantar un sistema rígido con todos nuestros inmuebles, desde que se capta hasta que se vende. Estamos obligados a trabajar de una forma clara y ordenada. No es común que las inmobiliarias tendrán este certificado porque no es fácil cumplir sus directrices cuando estás todos los días captando inmuebles. Además, añade costes al negocio. Para mí, además de ser bueno hay que parecerlo y de esta manera lo audita una empresa externa”, explica.
