Impagos y procesos judiciales amenazan el sistema de abastecimiento de agua en A Toxa

Aunque es un problema que viene de muy lejos, el actual proveedor del abastecimiento de agua en A Toxa puede verse salpicado por una serie de procesos judiciales que, en síntesis, ponen en entredicho el mecanismo empleado desde que se encauzó la urbanización de la isla en los años ochenta.

Es un proceso enfarragoso, por lo que, para que se entienda un poco mejor, hay que empezar diciendo que el suministro de agua en la isla no llega del abastecimiento municipal de O Grove, sino a través de una empresa privada que capta el agua en el Umia y la traslada mediante una tubería submarina hasta la isla.

El problema es que desde hace años hay comunidades de propietarios dentro de A Toxa que se niegan a seguir pagando unos recibos que creen abusivos, y el asunto llegó a los tribunales de Justicia.

¿Qué ocurre ahora? Pues que se conoce una primera sentencia dictada por el Tribunal Supremo que, a la postre, viene a dar la razón a quienes dejaron de pagar.

Es el caso de la Comunidad de Propietarios La Aldea, en la que se agrupan los negocios del centro comercial que le da nombre. Fue denunciada por la antigua firma proveedora, Gestora Inmobiliaria La Toja, pero el Juzgado de Cambados dio la razón a los propietarios de los negocios y desestimó la demanda.

La proveedora recurrió entonces ante la Audiencia Provincial, que estimó el recurso de apelación y revocó la sentencia de primera instancia. Pero solo parcialmente, proponiendo una nueva liquidación de la deuda.

Esto significa que la Comunidad de Propietarios La Aldea tiene que pagar. Pero no los 29.960,18 euros que le reclamaban. Lo que mandó la Audiencia fue suprimir las facturaciones reclamadas desde agosto de 2016, sustituyéndolas por tarifas aprobadas por la Xunta.

Cuota de disponibilidad

Y lo más importante, la sala provincial ordenó eliminar el concepto de «cuota de disponibilidad» que aparecía en las facturas y reducir la deuda en 2.113,97 euros más «en concepto de canon de aguas».

Aquí está la clave, pues si se elimina la cuota de disponibilidad y otros conceptos en las facturas de La Aldea posiblemente habrá que hacerlo en las emitidas a todos aquellos clientes que dejaran de pagar. E incluso algunos se preguntan si los que ya pagaron sus facturas tienen ahora derecho a devolución.

Es por ello que la decisión de la Audiencia, aún dándole la razón parcialmente, no convenció a Inmobiliaria La Toja, de ahí que recurriera en casación ante el Tribunal Supremo.

Un recurso que fue desestimado, abriendo la vía a que otras comunidades o propietarios sigan los mismos pasos. Y de ser así, habrá que preguntarse cómo se va a mantener el abastecimiento de la isla.

Hay que viajar al pasado para entender todo esto, empezando por decir que en junio de 2022 se desveló en FARO DE VIGO que la empresa Gestagua había adquirido Aguas La Toja, una firma antiguamente integrada en Gestora Inmobiliaria La Toja, que perteneció al Banco Pastor.

A raíz de la reestructuración del panorama financiero español, que propició el cambio de titularidad de instalaciones como el Gran Hotel La Toja y otros inmuebles de la isla en 2012, Aguas La Toja estuvo en manos del Banco Popular, y tras su absorción en 2017 por el Banco Santander, pasó a finales de aquel mismo año a manos de BTD.

Así pues, Gestagua se convertía hace tres años en el primer grupo dedicado exclusivamente a la gestión del agua que asumía el abastecimiento de la emblemática isla, anunciando una inversión de un millón de euros para acabar con los problemas registrados en la prestación del servicio, el cual es posible gracias a la citada captación de agua en una represa del río Umia, con las dificultades técnicas que conlleva.

Otros denunciados

Pero el aterrizaje de Gestagua en la isla se producía en medio de la batalla judicial aludida, cuando la anterior suministradora denunció ante los tribunales a varias comunidades de propietarios, tanto entidades representativas exclusivamente de viviendas como de negocios, entre ellas la encargada del centro comercial conocido como La Aldea.

Dejando a un lado otras demandas, hay que referirse a esta última y a una sentencia dictada en enero de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Cambados, fruto de un proceso iniciado cuando en 2018 Inmobiliaria La Toja demandó a la Comunidad de Propietarios Aldea Comercial La Toja Z-9.2.

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En aquella demanda se solicitaba que esa comunidad de propietarios fuera condenada a pagar 29.960,18 euros, incrementados con los correspondientes intereses legales por morosidad en operaciones comerciales por haber dejado de pagar las cuotas del abastecimiento.

Argumentaba Gestora Inmobiliaria La Toja (GILT) que prestaba el servicio de abastecimiento del agua en la isla desde el año 1978.

Y todo porque el Concello de O Grove carecía de capacidad para hacerlo. De ahí la resolución de 26 de junio de 2015 del director de Aguas de Galicia en la que, para adjudicar la concesión, hacía constar que con la misma se quería «regularizar una situación de facto y prolongada en el tiempo, como es la prestación de un servicio público esencial de abastecimiento, que es de competencia municipal, por una entidad privada (GILT)».

Concello

Se adjudicó el servicio a esa firma privada porque el Concello de O Grove, en certificado emitido el 28 de agosto de 2005, manifestó su incapacidad para suministrar el líquido elemento, sugiriendo la propia administración local que la isla tendría que seguir abasteciéndose a través de su propia red de suministro, que es la que procede de la captación en el río Umia.

Lo que sucedió fue que en 2012 cambió la administración de la Comunidad de Propietarios La Aldea, y fue en ese momento cuando «empezaron los impagos», denunciaba la gestora del agua.

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«Nunca hubo objeción alguna con la prestación del servicio, ni al detalle o desglose de las facturas cuando se recibían, ni tan siquiera cuando se dejaron de hacer los pagos –añadía–, abonándose las facturas sin problemas porque, como es lógico, derivan de la prestación del servicio y la relación contractual consentida y mantenida durante todos esos años».

Dicho de otro modo, que la demandante no podía entender que La Aldea dejara de pagar alegando que «no existe relación contractual» que la vinculara con Gestora Inmobiliaria La Toja cuando en realidad «durante años vino pagando el agua» que se le suministraba.

Y tampoco aceptaba la empresa que La Aldea argumentara que no había consumido el agua que se le exigía pagar ni había generado los residuos cuya gestión se le reclamaba, «lo cual es insostenible» porque tales servicios solo podían ser prestados en la isla por la empresa demandante.

Nuevo presidente y nuevo administrador de fincas

Inmobiliaria La Toja venía a decir que había prestado «ininterrumpidamente» un servicio que quería cobrar y que La Aldea tenía que seguir pagando como hizo «sin quejarse» hasta 2012, cuando se nombró nuevo presidente y administrador de fincas en la Comunidad de Propietarios La Aldea.

A partir de aquel momento empezaron a acumularse tanto las facturas impagadas como las reclamaciones por parte de Gestora Inmobiliaria La Toja.

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Así se llegó a marzo de 2015, cuando en junta general, los propietarios acordaron por unanimidad «seguir sin pagar el agua».

En aquella reunión también se trataba el punto «Estado de cuentas y aprobación, si procede», explicándose que «al cierre del ejercicio había pendiente de pago 125.907 euros y pendiente de cobro 224.008, por lo que saldadas todas las cuentas, y con un saldo inicial en banco de 22,92 euros, el saldo de la comunidad al cierre del ejercicio sería de 112.563 euros».

Asimismo, «en el balance del ejercicio, donde se explican los 125.907 euros pendientes de pago, figuran 15.288,91 euros en concepto de ‘Consumo de agua a Inmobiliaria La Toja», lo cual supone un reconocimiento de deuda aprobado expresamente en junta de propietarios» –a juicio de la empresa–, lo cual tiraría por tierra argumentos como la falta de prestación del servicio para dejar de pagar.

Ya en la junta general ordinaria de la Comunidad de Propietarios, el 27 de marzo de 2017, se hacía constar como «pendiente de pago» la cantidad de 51.009,70 euros, «dentro de la cual se encuentran específicamente recogidos en el balance 26.950,24 euros pendientes a Inmobiliaria La Toja por consumo de agua», insistió la demandante en el juzgado.

El mismo en el que declaró que «el 18 de agosto de 2017» la comunidad demandada «contesta por primera vez» a uno de sus múltiples requerimientos, «tras años de silencio», diciendo que «las facturas no están desglosadas ni detalladas, lo cual no es más que una excusa».

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De nuevo en junta general, pero el 19 de febrero de 2018, la comunidad de propietarios «reconoció como pendiente de pago a Inmobiliaria La Toja 34.061,16 euros por consumo de agua».

Tres días después, y se cree que para evitar que la suministradora cortara el agua en La Aldea, los propietarios hicieron el pago de la factura correspondiente al cuarto trimestre de 2017, por importe de 1.476,66 euros.

Todo lo expuesto dio paso al proceso judicial, ante el que se contestó desde la Comunidad de Propietarios La Aldea diciendo que «no hay relación contractual ni de suministro entre las partes», que «no se presta el servicio» y que «ni consume agua ni genera residuos».

También adujo que Gestora Inmobiliaria La Toja «no resultó adjudicataria de la concesión de aguas hasta el 26 de junio de 2015» y que la concesión de depuración y vertido de aguas residuales «se concedió a General de Terrenos y Edificios S.L.».

Asimismo, los propietarios de los locales del centro comercial censuraron que las facturas no estaban desglosadas, ni detalladas, ni se ajustaban a los precios aprobados por la Xunta, siendo elaboradas unilateralmente por Inmobiliaria La Toja.

Desde 1978

Esta firma rechazó tales argumentos, incidiendo en que prestó en A Toxa tanto los servicios de abastecimiento domiciliario de agua potable como los de depuración y vertido de aguas residuales desde 1978.

En el caso del abastecimiento incluyendo el servicio «la captación del agua en el río Umia, su conducción por una tubería de 12 kilómetros, su potabilización, depósito y abastecimiento domiciliario a través de la red de suministro. Y en lo tocante al saneamiento, «recogiendo las aguas residuales desde los distintos edificios a través de la red de alcantarillado» y asumiendo «su conducción a la estación depuradora y ulterior vertido al mar de las aguas depuradas a través de emisario».

Para seguir respondiendo a los propietarios, la prestadora del servicio y demandante sostuvo que «el hecho de que las tarifas aplicadas actualmente hayan sido aprobadas por la Dirección Xeral de Comercio de la Xunta de Galicia el 1 de agosto de 2016, es irrelevante en relación a las aplicadas anteriormente».

A lo que añade que «el pago de las facturas anteriores demuestra el consentimiento y aceptación de los precios aplicados, considerablemente inferiores a los aprobados por la Xunta».

Para contestar a la demanda, La Aldea aseguró que «no existe relación contractual que vincule a Gestora Inmobiliaria La Toja con esta comunidad de propietarios, y por tanto no está legitimada para exigir el cumplimiento de obligación alguna».

Sin olvidar que «el artículo 19 del Reglamento del Suministro de Agua en A Toxa establece que ‘los contratos de suministro se formalizarán individual y separadamente para cada vivienda, local, industria u obra que constituya una unidad independiente, y quedará adscrito exclusivamente, a los fines para los que se concedió».

De igual manera, Gestora Inmobiliaria La Toja, S.A. «reclama el suministro y la gestión de residuos desde el segundo trimestre de 2012, sin embargo, la concesión para la prestación del servicio de suministro data de 26 de junio de 2015».

En cuanto al pretendido cobro de residuos, «es más evidente la falta de legitimación, pues dicha concesión corresponde a la entidad General de Terrenos y Edificios S.L. en virtud de resolución de 10 de marzo de 2016, por lo que nada puede exigir Gestora Inmobiliaria La Toja ni antes ni después de esa fecha».

Estaba obligada a realizar las obras necesarias para que los inmuebles dispusieran de suministro de saneamiento y agua potable, de modo que su obligación legal con cada uno de los propietarios de las edificaciones era realizar las obras necesarias para la conexión al sistema municipal

Pero hay más. Inmobiliaria La Toja «fue la promotora de las obras de urbanización, desarrollo y construcción de edificaciones en la isla –incluido el centro comercial La Aldea–, y para ello se aprobó por el Concello de O Grove en sesión extraordinaria del 31 de agosto de 1981 el Proyecto de Compensación de Plan Parcial de Ordenación de la Isla de La Toja, así como el Proyecto de Urbanización presentado por la inmobiliaria», se hace constar en el proceso judicial.

Aquel acuerdo plenario aceptaba, por tanto, un proyecto de urbanización de A Toxa «que en su parte constructiva comprendía red viaria, saneamiento, agua potable, memoria, anejos, planos, pliego de condiciones y presupuesto», sostienen los propietarios.

Es decir, que «para poder desarrollar y urbanizar la isla», Inmobiliaria La Toja «estaba obligada a realizar las obras necesarias para que los inmuebles dispusieran de suministro de saneamiento y agua potable, de modo que su obligación legal con cada uno de los propietarios de las edificaciones era realizar las obras necesarias para la conexión al sistema municipal», y es ahí donde «se vio obligada a desarrollar la urbanización y dotar a la isla de agua potable, sistemas de canalizaciones y saneamiento».

Consumos irreales

La representación legal de La Aldea incluyó decenas de argumentos más que resultan imposibles de resumir, pero que, a la postre, vienen a decir que la «Gestora Inmobiliaria La Toja pretende el cobro de unos consumos irreales».

Y todo «en base a unos precios unitarios no vinculantes y fijados arbitraria y unilateralmente para un periodo en el que ni siquiera estaba legitimada para prestar el servicio y que no se reclamaron hasta agosto de 2017», resumen los demandados.

Esta cuota en ningún caso ha sido autorizada ni aprobada por la Xunta de Galicia ni concedida a Inmobiliaria La Toja

Citan como ejemplo la «cuota de disponibilidad» que la Audiencia mandó retirar, alegando que se cobra con el servicio de depuración de aguas y alcantarillado.

Pero sucede que «esta cuota en ningún caso ha sido autorizada ni aprobada por la Xunta de Galicia ni concedida a Inmobiliaria La Toja», y sin embargo «corresponde a la parte más eleva de las facturas que reclaman».

Una cuota de disponibilidad «abusiva, desproporcionada y carente de justificación que en las facturas de 30 de junio de 2012 hasta 29 de diciembre de 2016 se fijaba en 675 euros, elevándose en las posteriores hasta 724,9».

Orfandad probatoria

En el fallo judicial dictado en primera instancia se hace constar «una total orfandad probatoria» por parte de Inmobiliaria la Toja, que «ninguna explicación ha ofrecido de por qué no se ha procedido a prestar el servicio individualmente, máxime cuando el artículo 20 del Reglamento del Suministro de Agua de La Toja le faculta a ello, disponiendo que ‘no se llevará a cabo ningún suministro sin haber suscrito el correspondiente contrato, haberse abonado los trabajos y derechos de conexión, y tener domiciliado el pago de los recibos en una entidad financiera».

Esto es, «no se puede obviar que los obligados a abonar el suministro de agua son individualmente cada ‘vivienda, local, industria u obra que constituya una unidad independiente».

De ahí que una vez escuchadas las partes y atendidas las pruebas, el Juzgado de Cambados decidiera desestimar la demanda de la empresa.

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