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Tres concellos de O Salnés tienen los valores catastrales sin revisar desde hace 25 años

Vista aérea del centro de Vilagarcía.

Vista aérea del centro de Vilagarcía. Iñaki Abella

La última vez que la Dirección General del Catastro realizó una valoración de los inmuebles de Cambados y O Grove fue en 1998. La revisión de Vilanova todavía es más antigua, pues data de 1996. Han pasado por tanto entre 23 y 25 años de dichas valoraciones, con lo que es fácil suponer que tienen poco que ver con la cotización actual de mercado de las propiedades.

El Catastro actualiza periódicamente su tabla de valores, un dato de carácter administrativo que se emplea para el cálculo de diferentes impuestos, entre ellos el IBI, el de transmisiones patrimoniales o el de la renta. Por ello, es conveniente que esté lo más actualizado y sea lo más acorde al valor de mercado posible. Pero esto no sucede en varios municipios de O Salnés.

"El valor catastral de los inmuebles es ahora mismo superior al real de mercado en muchos casos"

Gonzalo González - Inmobiliaria Cambados

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Gonzalo González, de la inmobiliaria Cambados, opina que el hecho de que la última valoración catastral sea tan antigua es perjudicial para los propietarios, pues a menudo la cotización administrativa es más elevada que la real del inmueble. En consecuencia, paga más impuestos por ellos.

Según González, esta situación también lastra a los compradores, pues a menudo reciben declaraciones complementarias de Hacienda, en las que se les pide un pago a mayores por el inmueble que han comprado, pues la administración entiende que los impuestos deben calcularse por el valor del Catastro y no por el que figura en la escritura de compraventa, que en ocasiones es inferior.

“Esto no sucedía antes del estallido de la burbuja inmobiliaria”, plantea Gonzalo González. Durante los años de esplendor, los precios de mercado se dispararon, y el valor catastral era muy inferior al de mercado. Pero el agente inmobiliario sostiene que esa época ya pertenece al pasado. “El valor de mercado de las propiedades subió muchísimo hasta 2005, pero ahora mismo el catastral es superior al real en muchos casos”, manifiesta, convencido de que hay muchas propiedades sobrevaloradas.

Las valoraciones más recientes son las de Sanxenxo (2015) y Vilagarcía (2014)

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González afirma que se han devaluado especialmente los bajos, debido a la agonía de una parte importante del pequeño comercio y al cierre en cadena de las sucursales bancarias, pero que también afecta a los pisos. “A principios de los años 2000 había pisos en Vilanova con vistas al mar por 240.000 euros. Ahora, esos pisos están a 120.000, con suerte”.

Las valoraciones catastrales más antiguas en O Salnés son las de Vilanova (data de 1996), Cambados y O Grove (de 1998, en ambos casos). En contraposición, las más recientes son las de Sanxenxo (2015), Vilagarcía (2014) y Valga (2013). Entre unas y otras se sitúan las valoraciones de Pontecesures (2003), Catoira y Ribadumia (2004), Meaño (2006), Meis (2009), y A Illa (2005).

“Ni siquiera tienen el mismo valor de mercado dos propiedades situadas en el mismo municipio”

Agencia Avelino Barreiro

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En otra agencia inmobiliaria de O Salnés, como es la Avelino Barreiro (Vilagarcía), restan importancia al hecho de que haya valoraciones catastrales muy antiguas, habida cuenta de que va a resultar casi imposible que los precios de mercado y del Catastro coincidan, por muy reciente que sea el estudio. “Para eso habría que realizar prácticamente una valoración piso por piso”, afirman en la agencia.

“Ni siquiera tienen el mismo valor de mercado dos propiedades situadas en el mismo municipio”, recuerdan, en alusión al valor que tiene un piso o un bajo si está en el centro urbano o el que puede tener un inmueble de las mismas características, pero ubicado en la periferia. “Esto es algo que ha sucedido siempre. En lo que más influye es en el cálculo de los impuestos”.

El IBI en O Salnés: de 162 a 317 euros

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), también conocido como la “contribución”, la “urbana” o la “rústica”, dependiendo de la naturaleza del bien, es uno de los principales tributos directos a los que han de hacer frente los contribuyentes.

Y el importe del mismo puede variar mucho de un ayuntamiento a otro. Básicamente, esto depende del valor catastral del inmueble, y de los coeficientes que aplica cada municipio a la hora de calcular el importe del recibo. En el caso de O Salnés, el impuesto medio oscila entre los 162 euros anuales en el ayuntamiento más barato, y los 318 del más caro.

Según los datos publicados recientemente por la Dirección General del Catastro, el impuesto medio más elevado en la comarca arousana es el que se abona en Sanxenxo, pues asciende a casi 318 euros. Le sigue Vilagarcía, con un importe medio de 291 euros. En tercera posición se encuentra uno de los municipios menos habitados de la comarca, como es el de Meaño.

Según el Catastro, los meañeses pagan de media 282 euros de IBI al año. En A Illa de Arousa, el recibo tipo se situaría en los 279 euros, mientras que en O Grove se paga una media de 274. El importe en Ribadumia no llega por poco a los 261 euros, en Vilanova se sitúa en los 248; en Meis, la liquidación promedia que realizan los vecinos es de 243 euros. Y, finalmente, en Cambados, es de 162 euros anuales.

El precio medio catastral de una vivienda de Cambados es de 35.100 euros, y en Sanxenxo roza los 80.000

La antigüedad de las valoraciones catastrales motiva a su vez que estas sean más bajas que en los municipios colindantes. Así, por ejemplo, en el caso de Cambados, la valoración media de una vivienda es de apenas 35.100 euros, frente a los 79.400 euros que vale un piso o una casa (es un término promedio) en Sanxenxo, donde la revisión es mucho más reciente.

Tras Sanxenxo, los municipios con los precios catastrales más elevados son Meaño (70.600 euros) y Ribadumia (65.200), en los que son mayoría las construcciones unifamiliares del rural con respecto a los pisos ubicados en núcleos urbanos. La valoración media catastral en Meis es de 59.300 euros, en Vilagarcía de 55.700, en O Grove, de 47.240 euros, y en Vilanova, de 41.400. En estos dos últimos, como en el caso de Cambados, hace más de 20 años que el Catastro no actualiza sus valoraciones.

La estadística difundida por el Ministerio de Hacienda se detiene también en los datos de nuevas construcciones residenciales. En números absolutos, donde más aumentaron durante el último lustro fue en Sanxenxo y Cambados. No obstante, si lo que se toma como referencia es el dato porcentual, lideran la tabla Cambados, Ribadumia y Meaño, mientras que Sanxenxo y Vilagarcía tienen las subidas más discretas. Eso sí, entre estos dos últimos municipios suman el 56% de los inmuebles residenciales de la comarca.

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