Juan Carlos Álvarez: "Necesitamos una nueva ley que regule la propiedad con criterios del siglo XXI"

"Pediremos una reforma que haga posible convocar las juntas por correo electrónico o votar desde el domicilio"

14.06.2016 | 04:55
Juan Carlos Álvarez. // Cristian Vázquez

Los administradores de fincas han detectado una asimetría entre el ritmo de avance de la modernidad y la realidad de su actividad de gestión en los inmuebles de propiedad colectiva. Juan Carlos Álvarez, autor del libro "La calidad, su aplicación en la administración de fincas", que fue ponente en un reciente congreso internacional del sector en Sevilla, impone la urgencia de traer la Ley de Propiedad Horizontal al siglo XXI para que sea normal en una junta de propietarios lo que ya es cotidiano en la calle. Para que sea posible convocar una asamblea por correo electrónico, asistir por videoconferencia, votar con seguridad desde el domicilio...

-¿La realidad ha dejado atrás la ley que regula la propiedad horizontal?

-La vigente es de 1960, se han efectuado diversas modificaciones y dos reformas importantes, pero su exposición de motivos estaba destinada a regular una situación de hace cincuenta años. La realidad actual es completamente distinta y pretendemos que se promulgue una nueva ley que regule la convivencia de los propietarios con criterios y herramientas del siglo XXI.

-¿En concreto?

-Hay aspectos tecnológicos, formales, relacionados con los criterios de adopción de acuerdos y con el régimen económico de los gastos de las comunidades de propietarios.

-Por ejemplo, la junta virtual, en la que se pueda participar por videoconferencia.

-En efecto. Hoy disponemos de una tecnología adecuada para muchas actividades y la ley actual no nos permite adaptarnos a las nuevas tendencias. Pretendemos también que se puedan realizar las notificaciones de forma telemática, que se pueda asistir a la junta por videoconferencia, votar desde el domicilio u organizar las reuniones en horas menos intempestivas.

-¿Para todo eso hace falta cambiar la ley?

-Para convocar una junta por correo electrónico, por ejemplo, ahora mismo el propietario debe dar autorización y renunciar expresamente a recibirla en su domicilio, porque la ley obliga a que se le envíe a la dirección que él designe, pero siempre físicamente. Tratamos de agilizar eso, de poder emitir certificados que se puedan transmitir por el mismo medio telemático, de evitar tantas gestiones para recabar las firmas de conformidad de otros órganos de la comunidad.

-¿Qué más?

-Proponemos otra modificación relativa a los criterios de adopción de acuerdos, porque con las últimas reformas en lugar de facilitarlos y evitar conflictos se están generando en muchos casos más discrepancias. Se trata de que haya unas fórmulas claras para alcanzar pactos en todos los ámbitos de la comunidad. Pero además las sucesivas modificaciones legislativas también han ido trasladando a los presidentes de las comunidades cada vez una mayor responsabilidad sin que ellos conozcan en muchos casos el alcance. Se les ha centrado como figura única para la ejecución de muchas obras que son obligatorias y que antes debía aprobar la junta de propietarios. Por eso conviene definir claramente las funciones y el cargo del presidente y del secretario y administrador para que cada uno sepa cuáles son sus obligaciones y responsabilidades.

-¿Y otra actualización en la regulación de la morosidad?

-En ese terreno, pretendemos que la nueva ley amplíe a casi toda la vida del inmueble la obligación de que el nuevo propietario de un piso deba responder de las deudas con la comunidad, toda vez que ahora, tras una primera ampliación, deben hacerse cargo de las del año en curso y los tres anteriores. Perseguimos también la inclusión del arbitraje y la mediación en la resolución de conflictos, para no tener que ir a los tribunales para resolver las discusiones que se puedan generar, o la eliminación de la segunda convocatoria para no retrasar el comienzo de la junta sin ninguna finalidad.

-¿Han sido bien recibidos?

-La principal modificación de la Ley de Propiedad Horizontal se generó en su día a raíz de la única iniciativa legislativa popular que se aprobó por unanimidad en el Congreso de los Diputados. Nuestro propósito es trasladar a los grupos políticos esta propuesta, llevamos trabajando dos años en ella y acabamos de presentar las conclusiones. Cuando haya una cámara debidamente constituida, trataremos de mentalizar a los grupos de estas necesidades.

-El primer congreso internacional de administradores de fincas era una oportunidad para contrastar modelos de servicio. ¿Conclusiones?

-La relación con el cliente es muy similar en todos los sitios a afectos de exigencias, interactuación y trato personal, aunque en función de las zonas, del nivel económico y del estatus del país hay diferencias en cuanto al nivel de honorarios de la empresa de administración y de los servicios desarrollados. Hay países donde las empresas no sólo desarrollan la parte administrativa y legal, sino que son entidades mixtas que dan solución al mantenimiento, atención, limpieza, vigilancia o seguridad.

-¿Ahí fuera hay modelos imitables?

-Hay algunos que nos llevan ventaja. En el congreso de Sevilla intervino por ejemplo el administrador del edificio más alto del mundo, el Burj Khalifa de Dubai, y la mayor empresa del planeta, la japonesa Uteno Osano, que tiene a su cargo más de 9.000 edificios y por encima de 23.000 empleados. Nos aventajan sobre todo porque allí no hay resistencia al cambio por parte de quien recibe los servicios.

-¿Aquí sí?

-En España, por ejemplo, si el administrador presta, además de las funciones que le son propias, las de seguridad, limpieza, vigilancia, portería o mantenimiento, a veces se entiende que puede haber un cierto conflicto interno entre sus labores específicas y la prestación de esas actividades. En algunos casos, el propietario entiende que si soy el administrador del inmueble y tengo además una empresa de reparación que va a ejecutar obras en el inmueble puede haber un cierto interés en que cobre obras que no sean necesarias.

-La edificación se encamina por ley hacia la rehabilitación. ¿Funciona?

-La última reforma de la ley trata, en efecto, de promover la regeneración de los edificios. El problema es que nos encontramos en un entorno económico de crisis y se ha tratado de incentivar el mercado inmobiliario no ya con la edificación nueva, sino con la rehabilitación. Quien debe desembolsar el dinero son los propietarios y en este contexto eso representa un problema importante, de forma que se limita exclusivamente a lo que sea obligatorio o necesario.

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