Abogado (despacho Coladas-Guzmán y Rivas) y asesor jurídico de Aproin

De la necesidad a la virtud

24.07.2016 | 03:00
De la necesidad a la virtud

A lo largo de este año 2016 se ha repetido el mensaje de que el mercado inmobiliario español está consolidando un nuevo ciclo de recuperación y crecimiento en el segmento residencial y un evidente ritmo alcista en el segmento comercial.

De los datos estadísticos, a veces dispersos y en ocasiones contradictorios, hemos obtenido una conclusión: que la demanda residencial continuará creciendo en España hasta niveles de 420 mil y 450 mil viviendas en 2016 y 2017 respectivamente (frente a 367 mil en 2015), impulsada por la mejora en el empleo, la reducción de los costes de financiación y el mayor atractivo de la vivienda como inversión.

La combinación de una mayor demanda y una oferta muy limitada en ciudades como Vigo permitirá un repunte de los precios medios en 2016 y 2017, ya que en Vigo y su área no existe stock de vivienda nueva.

Esta mejora de perspectivas debería, por lo tanto, extenderse a la promoción de vivienda nueva, que ya tendría que haber experimentado un nuevo ciclo de crecimiento en 2016, a tenor del repunte de los visados de obra en 2015 en el resto de España.

Hasta aquí nada nuevo, pues los ciclos económicos no le son ajenos al sector inmobiliario residencial, antes al contrario, se ve afectado en mayor grado porque la compra de una vivienda es una decisión importante que afecta a la economía familiar, a la disponibilidad para el desplazamiento laboral, la educación de los hijos, etc. Sin embargo, ni Vigo ni el área metropolitana entendida como realidad geográfica y económica, pueden presumir de haber sabido aprovechar el inicio de la recuperación del sector inmobiliario.

La recuperación tímida del segundo semestre de 2015 se vio truncada con la Sentencia del Tribunal Supremo de noviembre que supuso la nulidad del PXOM aprobado en 2008.

Los peores vaticinios se habían cumplido y el blindaje resultó insuficiente. Las semanas siguientes a la sentencia sacamos varias conclusiones, la primera la necesidad de dotar al urbanismo, el suelo y la vivienda, de normas estables, instrumentos de seguridad jurídica y plazos de tiempo de resoluciones previsibles y razonables.

La segunda, en lo posible "retirar" la política de la decisión sobre la ciudad y dar mayor participación a la ciudadanía, pues la realidad nos está demostrando que los representantes electos no parecen entender que el mandato otorgado es para negociar, como hace el ciudadano en su día a día, aún cuando se opine de manera distinta, pues en el mundo real no somos adversarios.

La tercera, que la sociedad civil, y el empresariado, deben ponerse al frente de las oportunidades, pero también de los problemas o dificultades.

Desde aquellas apuradas conclusiones han transcurrido ocho meses y observamos que, lejos de clarificarse, la reciente normativa ha introducido más elementos para la discusión, y por tanto para la inseguridad jurídica. Así, la nueva Lei do Solo de Galicia, la inmediata modificación de la misma por la ya denominada "Ley Vigo" nacida para sortear los efectos de la nulidad del PXOM, la nueva Ley de Patrimonio Cultural de Galicia, el anteproyecto de Reglamento del Suelo, el informe jurídico del Concello de Vigo sobre la conservación del texto del PXOM de 2008, no favorecen el necesario clima de confianza que necesita el empresariado para acometer una inversión de lenta maduración, sin conocer la previsión del cumplimiento de plazos por la administración, ni la seguridad jurídica de la licencia obtenida.

A pesar de todo, la promoción inmobiliaria busca su sitio y ante las incertidumbres mencionadas, y la financiación tradicional aún reticente, trabaja con alternativas, con nuevas herramientas, como la gestión de cooperativas de compradores, con criterios rigurosos en la selección del suelo y de los costes de construcción; la promoción delegada, sobre todo para la gestión de activos bancarios o en manos de fondos de inversión, y la promoción "tradicional" pero basada en los tres pilares de este nuevo escenario que son las personas, el dinero y las tecnologías.

Las personas entendidas como forma de organización horizontal de las empresas de promoción inmobiliaria y dirigidas al consumidor final que exige un producto nuevo y una nueva forma de comunicación; el dinero, herramienta imprescindible que se obtiene convenciendo y demostrando, a la entidad financiera o a las nuevas formas de financiación, la rentabilidad de la operación; las tecnologías aplicadas a la mejora de los procesos constructivos y a la obtención de las máximas calificaciones energéticas de los edificios.

Si grandes son los retos y muchas las dificultades, mayores serán los éxitos.

La perspectiva es por tanto optimista porque el sector de la promoción inmobiliaria está trabajando para ello, pero será necesario que en este camino de recuperación le acompañe la administración, convenciéndose de que es una herramienta de colaboración y no un obstáculo que salvar.

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