Mi artículo "Falacias de la burbuja inmobiliaria" (F. de V. 0/02/2014) tuvo cierta acogida fuera de Galicia, sin duda por haberlo publicitado en su blog de Expansión los arquitectos Antonio del Bosque e Ignacio García von Keymalelos que supieron entresacar el argumento principal para debatirlo: 'La burbuja no se produce en la esfera de la promoción y construcción de viviendas sino en la financiera. Por el contrario, promotores y constructores al estimular la oferta, el boom, combaten en realidad los factores estructurales de la burbuja. El carácter especulativo se manifiesta especialmente cuando la oferta permanece inalterada, raramente donde se construye''.

Porque abusos hubo, el sector de la construcción sufre actualmente de mala prensa, no siempre justificada, imputándosele corrupción, que la hay pero cuando los jueces no se enteran lo cual no es fácil en España; degradación del entorno, feísmo y "polución" visual, ciertamente real aunque cada vez menos y con mayores restricciones a la comisión de excesos; modelo de crecimiento anacrónico y sin futuro, de dudosa justificación. Si bien el mayor reproche es que en España se construyó demasiado por una especie de manía que tenemos de ser propietarios de la vivienda en la que habitamos.

Es cierto que entre 2005 y 2007 se construyeron en España tantas viviendas como en Alemania, Francia e Inglaterra reunidas. Dato que en sí mismo no revela información directamente explotable ¿Se construyó demasiado en relación a qué criterio? En números redondos, el 80% de las viviendas españolas son, efectivamente, propiedad de quienes las habitan; el 65% están completamente pagadas y el resto, salvo insolvencias, en curso de pago. En Alemania, solo el 48% de las familias son propietarias de las viviendas pero ello no quiere decir que las demás duerman bajo un puente. En Alemania se ha construido históricamente más que en España -lógicamente, dada su población- pero la propiedad se concentra relativamente en menos manos, de particulares o instituciones, de ahí que la media de riqueza financiera neta de una familia española sea tres veces superior a la mediana alemana. De consuno, debe tenerse en cuenta inevitablemente una especificidad que no es humo de pajas. En España, el 15% de la construcción residencial corresponde a residencias secundarias; el 10% en Francia; el 1% en Alemania y Reino Unido. Ahora bien, el 50% de las residencias secundarias españolas pertenecen a extranjeros.

Además, si los países del sur de Europa no sufren un nuevo choque asimétrico, probablemente el excedente de casi 500.000 viviendas (hay discrepancias según el periodo que se tome como referencia) que quedan sin vender será absorbido en un plazo de tres o cuatro años, en menos tiempo aun si solo tenemos en cuenta 300.000 pues 200.000 es el stock de vivienda nueva que normalmente debe ofertarse en un mercado de la amplitud del español para que no se produzcan burbujas fuera del centro de las ciudades a pesar de que la necesidad o demanda anual de vivienda haya caído a 100.000. Quiere decirse, no hay que descartar la eclosión de una burbuja en el horizonte, más o menos deslizante, del 2018, aunque menos intensa que la de la pasada década al no abundar el dinero.

Enlazando con lo que precede, no es baladí que las familias españolas hayan recuperado su nivel de riqueza financiera neta contando con la disminución de valor de los activos inmobiliarios. La pregunta que por tanto surge es: ¿éramos ricos en 2007, antes de la crisis? Si éramos ricos entonces igualmente lo seguimos siendo ahora. Nuestra riqueza financiera neta no ha aumentado pero después de disminuir volvió prácticamente a la misma cota.

Otra falacia es imputar al boom de la construcción casi todo el endeudamiento del sector privado. En un contexto de creación de empleo y de optimismo de las familias por su enriquecimiento general, el consumo privado manifestó un dinamismo imparable. Entre 2000 y 2007, sostenido por el endeudamiento el consumo aumentó al 3,7%, en media anual, sin que disminuyera la tasa de ahorro, que se mantuvo en torno al 11% de la renta bruta disponible (RDB). No podemos negar que el endeudamiento de las familias se asignó principalmente a inversión inmobiliaria (actualmente 600.000 millones de euros de un total de 780.000 millones) pero parte se dirigió al consumo nutriéndose de refinanciaciones de créditos hipotecarios. En 2007, la tasa de inversión residencial en España alcanzó el 15% de la RDB, siendo la media de la zona euro el 10%. No son sin embargo endeudamientos de la misma naturaleza. En el caso del consumo el endeudamiento es irrecuperable pero en el de la inversión inmobiliaria se amortiza en el largo plazo transformándose en ahorro y por tanto en riqueza. En cuanto a las sociedades no financieras, aprovechando el tirón de la demanda obtuvieron una enorme rentabilidad sobre capitales propios al captar recursos externos abundantes y baratos. La deuda de estas empresas (a día de hoy 1,05 billones de euros) creció desde el 50% del valor añadido generado (1997) al 135% (2007).

Una falacia añadida es la de sobrevalorar la, así llamada, "economía del conocimiento" relegando el modelo de vieja raigambre en el que la construcción residencial juega un papel fundamental en la creación de empleo en tanto locomotora de numerosas actividades productivas. El crecimiento a tasas inusualmente altas de países emergentes o casi consolidados, como China, no estriba en que sus exportaciones incorporen mucha I+D+i o rebosen economía del conocimiento sino gracias a que el consumo interno se expande y las inversiones públicas en infraestructuras son notorias al tiempo que la construcción residencial se dispara. Las grandes esperanzas que suscitaron las TIC en las postrimerías del siglo XX se han agotado. La economía del conocimiento se desplaza hacia las nuevas energías, bioquímica, nuevos materiales y robótica impulsando crecimiento con poco empleo. Bastante menos empleo que el que crea la construcción.

*Economista y matemático