El importante recorte en la construcción residencial que puede conllevar la nueva Lei do Solo, -de 43.000 viviendas respecto a las 120.000 previstas en el Plan Xeral de 2008, según los datos del Concello-, ha puesto en alerta a los promotores vigueses. El sector teme que los requisitos para edificar en suelo calificado como "urbanizable" fijados en el reglamento que tramita la Xunta comprometan la viabilidad del futuro PXOM tal y como está planteado. Fuentes del sector apuntan que "se alteraría el equilibrio económico" del conjunto, destacan que del desarrollo de muchas de esas urbanizaciones depende la financiación para crear grandes infraestructuras públicas, y advierten de que existe el riesgo de que se genere una ola de reclamaciones ya que algunas operaciones iniciaron su tramitación y se han vendido terrenos para edificar, o existen compromisos de venta firmados.
El presidente de Aproin, Javier Garrido, hizo un llamamiento a la colaboración institucional entre el Concello y la Xunta. "Estoy seguro de que puede haber una solución razonable. Está claro que debe haber un criterio de sostenibilidad en el reglamento de la Lei do Solo, pero habría que estudiar un mecanismo que cause el menor perjuicio posible", comenta.
El recorte se produciría en los terrenos calificados en el Plan Xeral de 2008 como "urbanizables", amplias bolsas de suelo en la periferia urbana, las parroquias y la costa, algunas de ellas con más de medio millón de metros cuadrados de superficie. El reglamento que tramita la Xunta para desarrollar la Lei do Solo fija un cálculo para concretar el número de viviendas que pueden construirse en estas parcelas atendiendo al crecimiento de la población en los últimos 15 años y el número de inmuebles ahora vacíos. Según los informes del Concello, el resultado para Vigo sería negativo, lo que obligaría a eliminar todos los desarrollos residenciales en suelos urbanizables, en los que el PXOM preveía un tercio de las 120.000 viviendas totales a construir durante su periodo de vigencia.
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"La estimación no puede reflejarse en una fórmula matemática", afirmó Garrido, quien confía en una vía de consenso. Los promotores plantearán la cuestión mañana a la secretaria xeral de Urbanismo, Encarnación Rivas, en la visita que realizará precisamente para exponer los pormenores de la Lei do Solo.
El PXOM de 2008, anulado por el Tribunal Supremo pero cuyo modelo quiere mantener el Concello, preveía 77 sectores urbanizables, de los que 53 son residenciales. Del desarrollo de muchos de ellos depende la financiación para grandes infraestructuras. En el ámbito de Sabaxáns, con 509.000 metros cuadrados y capacidad para más de 2.500 viviendas, las cargas para los promotores incluyen pagar un tramo de la Ronda entre el Seminario y Ramón Nieto, así como parte del sistema general del corredor del Lagares, con el que el Plan Xeral pretende ordenar y regenerar el entorno del río. Los ámbitos de Troncal, Fontans o Cereiro, por citar otros casos, también están vinculados a la Ronda.
Igualmente la milla verde de Coia a Samil, proyectada a través de la avenida de Europa, y la regeneración del entorno de la playa resultarían afectados. Las cargas de ámbitos como el de Fontes-Pertegueiras (402.940 m2) o Millareira (110.300) tienen adscritas parte de estas infraestructuras.
"Es una base"
La concejala de Urbanismo, María José Caride, envió una carta a Rivas en la que advierte del impacto del reglamento en la edificación nueva, además de pedir que la Xunta tome en consideración las 105 alegaciones presentadas por el Concello a la norma.
Portavoces de la Consellería de Ordenación do Territorio señalaron ayer que se contestará al escrito remitido por Caride y afirman que las determinaciones del reglamento son "una base para el cálculo, sin un tope rígido". "Si el Ayuntamiento justifica la necesidad de más vivienda para el crecimiento de la ciudad con criterios sostenibles, se autorizará", aseguran, y añaden que la norma sigue lo marcado por una directiva comunitaria de 2006, la ley estatal en la materia de 2008 y las Directrices de Ordenación do Territorio de la Xunta de 2011. "Se exige una justificación para recalificar y desarrollar suelo, siguiendo un urbanismo sostenible y evitando la especulación", apostillan.
Por otra parte, el grupo municipal de Marea considera que la nueva normativa demuestra que las previsiones de vivienda en el Plan Xeral de 2008 están sobredimensionadas y es necesario "repensarlo"y partir de cero. "Queremos un urbanismo democrático y transparente. Plantear 120.000 viviendas es no saber lo que pasó estos últimos años. No entra en la normativa actual ni cumple la Evaluación Ambiental Estratégica", afirmó el portavoz de Marea, Rubén Pérez.
Más de mil anuladas solo en Cabo Estai
- Las 53 bolsas de suelo urbanizable residencial recogidas en el Plan Xeral de 2008 están distribuidas por las parroquias desde Teis hasta San Miguel de Oia. En la zona costera el recorte tiene una gran repercusión. Solo en dos ámbitos de Cabo Estai desaparecen más de un millar de viviendas. El más avanzado era el denominado Cabo Estai Norte, con plan aprobado antes de que el Tribunal Supremo anulase el PXOM, y que preveía 709 viviendas, además de 40.400 m2 de zonas verdes y 10.250 de equipamientos municipales. El ámbito de Cabo Estai Sur prevé otras 300 viviendas.En Xunqueira, un sector de más de medio millón de metros, se prevén unas 1.400, mientras que en el de Matoca quedaría anulado otro millar, en Senra 180, y en Saiáns 700. En el interior destaca entre otros el sector de Costa-Castrelos con 1.500 viviendas y a desarrollar por iniciativa pública.
Xavier Rivas: "Desarmaría el modelo y obliga a repensar toda la estructura del PXOM"
- Xavier Rivas, exgerente de Urbanismo de Vigo y uno de los padres del Plan Xeral de 2008, advierte de que las limitaciones a la construcción de vivienda en suelos urbanizables tal y como se fijan en el reglamento "desarmarán el modelo" del PXOM y "obligarán a repensar la estructura completa".Rivas cree equivocado el planteamiento cuantitativo que recoge la norma. "A un Plan Xeral se le exige que el modelo sea congruente y sostenible, y eso no lo garantiza una fórmula matemática de este tipo", explica.El equipo redactor del PXOM de 2008 tuvo en cuenta a la hora de definir el modelo de desarrollo que en el término municipal existe "una estructura urbana muy singular", en la que el centro y su zona de expansión inmediata ocupan un tercio del territorio mientras existe una gran dispersión en la periferia. "Es el resultado de medio siglo de procesos de ocupación de suelo sin control. Hay que dar coherencia al conjunto y conseguir las dotaciones y servicios necesarios", indica.El exgerente defiende que la planificación debe tener una dimensión muy amplia, sin que signifique fomentar una construcción desorbitada. "No debe perderse la visión estratégica. El plan de Barcelona, que data del siglo XIX, se está completando aún hoy. Si se hubiesen aplicado condicionantes como los de este reglamento no sería la ciudad que es", argumenta. Rivas avisa además de que la limitación que plantea la norma puede crear "un mercado cautivo y especulativo, ya que la rigidez en la oferta fomenta el sobreprecio de la vivienda".El experto resalta que existen mecanismos de control ambientales que garantizan el crecimiento sostenible. "Los concellos son mayores de edad y no hay necesidad de llevar al extremo determinaciones que son propias del planeamiento municipal", concluye.
