El elevado endeudamiento de las familias, junto a la alta tasa de paro, sobre todo entre los jóvenes en edad de formar un hogar, todavía lastra la recuperación del mercado inmobiliario. Aún así, el Banco de España calcula que Galicia necesitará al menos 26.500 viviendas principales hasta 2029 para cubrir la demanda de nuevos hogares que se formarán en ese periodo. Aunque esta demanda podrá cubrirse con nueva construcción o con el parque de pisos que están sin vender, en la comunidad gallega el stock existente de 28.800 pisos está más enfocado hacia la segunda residencia o vacacional. Por su ubicación, tamaño y tipo de inmueble no se ajustan a las necesidades de una familia en busca de su primera vivienda. Por esta razón, el Banco de España cree que el escenario "más realista" es que se reactive la construcción sin esperar a que salgan al mercado todos estos inmuebles.
Y donde más necesarias serán estas nuevas viviendas principales será en Pontevedra, puesto que el Banco de España estima que anualmente se crearán en esta provincia 1.759 hogares. En A Coruña habrá 638 nuevas familias cada año buscando hogar. Pero, por el contrario, Ourense y Lugo perderán hogares (520 en el primer caso y 114 en el segundo) y, por lo tanto, no necesitarán nuevos pisos.
Así lo recoge el informe "Creación de hogares y necesidades de vivienda nueva principal a medio plazo", que analiza las proyecciones de población del Instituto Nacional de Estadística y calcula las tasas de jefatura, que es el porcentaje de habitantes en condiciones de convertirse en personas de referencia de un hogar. Para ello se tiene en cuenta desde la edad a la que se empieza a trabajar, el nivel de renta, la fase del ciclo en la que se encuentra la economía o las políticas que regulan el acceso a la vivienda. Así, el estudio explica, por ejemplo, que en España los hogares se forman más tarde que en el resto de Europa y su tamaño medio es mayor, debido a que los jóvenes permanecen más tiempo en casa de sus padres y hay una mayor proporción de abuelos que viven en casa de sus hijos.
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En base a este método, el Banco de España estima que harán falta en todo el territorio nacional 920.000 viviendas principales hasta 2029. Pero no será igual en todas las comunidades. En algunas, como Asturias y Castilla y León, la previsión es que perderán hogares, de manera que no habrá demanda de viviendas principales en los próximos 14 años.
Por el contrario, donde tendrá más tirón la construcción será en Madrid, donde se prevé la creación de 21.030 hogares al año, y en Andalucía, con 19.100 nuevas familias buscando piso. En Galicia la previsión es que cada año se demandarán 1.763 viviendas principales.
Ésta es la estimación más realista basada en la evolución poblacional y económica de los últimos años. Sin embargo, si en el futuro aumentase la población de Galicia y también las tasas de jefatura (es decir, que hubiese una mayor proporción de personas de referencia para formar un hogar) el Banco de España cree que Galicia podría necesitar hasta 12.876 viviendas principales al año, es decir casi 190.000 hasta 2029.
En todo caso, y tomando como referencia el escenario más realista que estima que serán necesarias 26.500 viviendas principales en Galicia, el Banco de España aclara que hay que tener en cuenta también la demanda de segunda residencia y pisos vacacionales, que "puede desempeñar un papel fundamental".
La absorción del stock será "rápida" pero siempre quedará un porcentaje sin vender
- Con la crisis, la bolsa de pisos que se quedaron con el cartel de "se vende" se disparó. Según el Ministerio de Fomento, en 2011 ascendían en Galicia a 37.438. Sin embargo, tras el parón en la construcción y el ajuste que sufrió el sector, este stock fue reduciéndose hasta el punto de que cuatro años después ya había caído un 23 por ciento y se situó en las 28.852 viviendas.En su informe, el Banco de España aclara, en todo caso, que lo importante es analizar el porcentaje que representa sobre el parque total de viviendas de la comunidad autónoma. En Pontevedra equivale al 2 por ciento, en A Coruña al 1,9 por ciento, en Lugo al 1,6 por ciento y en Ourense al 1,2 por ciento.Cuando el stock no es superior al 2 por ciento el Banco de España considera que es "bajo" y que el "grado de desequilibrio es reducido". Esto significa que el proceso de absorción del exceso de oferta será "relativamente rápido".A pesar de ello, el organismo regulador advierte que siempre habrá "un stock friccional", es decir, consideran normal que haya un determinado número de viviendas que tarden más en venderse y de hecho sitúan este umbral en el 1,5 por ciento del total del parque inmobiliario.
LAS CIFRAS
- Parque actual de inmuebles: Galicia tiene un parque de 1,6 millones de viviendas, de las cuales 1,1 millones son vivienda principal y algo más de medio millón es segunda residencia.
- Bolsa pendiente de venta: El stock de pisos sin vender se redujo un 23 por ciento en los últimos cuatro años. Ahora se sitúa en los 28.852 pisos, menos del 2 por ciento del parque total de viviendas.
- Las necesidades de pisos por provincias: Será Pontevedra donde se creen más hogares y necesite más vivienda (1.759 al año). En A Coruña serán 638. Por el contrario, Ourense perderá 520 hogares y Lugo 114.
