El estallido de la crisis golpeó con fuerza al sector inmobiliario y fueron las segundas viviendas, sobre todo las ubicadas en la costa, las que más se resintieron. En manos de las entidades bancarias quedó un buen número de pisos sin vender, muchos de ellos procedentes de impagos, lo que les obligó a tirar los precios para poder dar salida a su stock. En las Rías Baixas, tras un fuerte periodo de ajuste, el valor de la vivienda vacacional vuelve a niveles de hace una década y todo indica que ya ha tocado fondo. Según el informe "Vivienda en costa 2015" elaborado por la empresa de valoración y asesoramiento inmobiliario Tinsa, los precios se han estabilizado e incluso empieza a haber repuntes en algunos municipios como Vilagarcía de Arousa. Este concello es una de las 35 poblaciones costeras de España donde sube el valor de los pisos -es la séptima con mayor incremento nacional-. La construcción, sin embargo, sigue parada en toda Galicia salvo en la franja costera que discurre entre Vigo y Baiona, donde están ya en marcha nuevas promociones y los tasadores prevén una recuperación del sector.
| Precios próximos al suelo. En esta zona, que comprende desde Vilagarcía hasta San Vicente do Mar el valor de las viviendas en la costa sigue en fase de ajuste pero con precios próximos a tocar fondo. Las ofertas a la baja que lanzan los bancos que se han quedado con inmuebles en stock están lastrando los precios de los inmuebles situados en este tramo de costa. Tinsa cree que el valor de los inmuebles puede seguir reduciéndose, aunque no prevé descensos significativos puesto que "se ha llegado a unos niveles en los que es difícil que puedan descender más".
| Vivienda de segunda mano. El mercado de pisos vacacionales está prácticamente parado. Solo se venden inmuebles de segunda residencia en aquellos casos en los que los precios son muy bajos. Las pocas ventas que se registran son, casi en exclusiva, en el mercado de segunda mano y como vivienda principal. El comprador, por lo tanto, es predominantemente nacional (el 95 por ciento) y proviene mayoritariamente de Galicia y, en algunos casos, de País Vasco y Madrid. Para pagar el piso se recurre mayoritariamente a los préstamos hipotecarios que en muchas ocasiones concede la propia entidad bancaria que vende el inmueble. Solo puntualmente algún extranjero se interesa por una vivienda en esta zona, según el estudio de los tasadores.
Haz click para ampliar el gráfico
| Sin nueva construcción. Los tasadores dejan claro que hay cero actividad edificatoria en la zona y tampoco existe una reactivación sobre el mercado del suelo.
| Expectativas de recuperación. El tramo costero que discurre entre Vigo y Baiona es, según Tinsa, el único en Galicia con "expectativas de recuperación de precios ante el aumento de compraventas". Durante el último año el valor de los inmuebles continuó en fase de ajuste, pero cada vez de forma más moderada, lo que,en opinión de los tasadores, indica que el precio de los inmuebles está próximo a tocar suelo. Así, prevén que en los próximos meses se detenga la evolución descendente en los precios y se estabilicen, de manera que progresivamente vuelvan a subir.La razón, según explican, es que, por un lado, se han elevado las ventas en los últimos meses y, por otro, argumentan que los precios ya sufrieron una importante corrección en los últimos meses, hasta el extremo de que bajaron a valores del año 2002-2003.
| Nuevas promociones. Se están reactivando promociones paralizadas que estaban en manos de bancos o de promotores hipotecados gracias a "planes de dinamización de precios estimulados por entidades financieras". Además se han empezado a desarrollar nuevos proyectos en Vigo, en la zona de Canido, donde están actuando promotores nacionales que han comprado suelo a entidades financieras. Se trata de ubicaciones en primera línea de playa y de alta calidad. Concretamente, frente al Puerto de Canido se están levantando viviendas colectivas y en Coruxo, adosados. También se ha reactivado la edificación en la zona de Cabo Estai y en Mide/Senra y además hay movimientos de gestión de suelo en el entorno de la costa de Samil. No obstante, quedan aún edificios parados con obras sin terminar, sobre todo en Baiona, que es además el municipio con más stock sin vender.
| Pagos al contado. El ritmo de ventas aún es lento, pero se acelera a medida que los precios se reducen. El mercado de segunda mano es más dinámico que el de obra nueva. Los tasadores auguran que la demanda de alquiler aumentará más que la compra en los próximos años. En esta zona el peso de los compradores tampoco es significativo, solo entre un 10 y un 15 por ciento. La mayoría de los clientes proceden de Ourense, Madrid o León y más de la mitad de las operaciones se pagan al contado. El perfil del comprador de segunda residencia ha cambiado durante la crisis. Actualmente, se caracteriza por una situación económica acomodada que ante precios atractivos compra con expectativa de revalorización en los próximos años, bien para uso o disfrute propio o para arrendar a terceros.
| Valores mínimos. En la costa de la Ría de Pontevedra la comercialización de activos bancarios a precios de liquidación ha derivado en "valores de venta mínimos" de los inmuebles situados en esta franja del litoral. Pero hay excepciones. En la Playa de Silgar y, en menor medida, en Portonovo, Mogor, Menduiña y Limens, se mantuvieron los precios de años anteriores por el atractivo de estas zonas y la mejora de las vías de comunicación que facilitan los desplazamientos.
| Ritmo bajo de ventas. Según el informe de los tasadores, apenas hay ventas pese a las facilidades en la financiación que ofrecen las entidades bancarias que intentan deshacerse de su stock. En Sanxenxo, Portonovo, Seixo (en Marín), Cangas y Aldán se concentra el mayor volumen de viviendas sin vender. Hay menos pisos en oferta, sin embargo, en zonas como A Lanzada, Areas, Raxó, Combarro, Samieira, Montalvo, Canelas e Hío. Se comercializan con mayor facilidad inmuebles recién terminados o rehabilitados mientras que el mercado de segunda mano tiene poca salida por su antigüedad. El 95 por ciento de los compradores son nacionales y la mayoría proceden del interior de Galicia. Los pocos adquirientes extranjeros provienen de Inglaterra y Alemania. Suelen ser inversores o particulares con un elevado poder adquisitivo. Se extiende el pago al contado por el bajo rendimiento de los depósitos bancarios y el abaratamiento de los precios de las viviendas.
| Obras paradas. Hace unos años existían planes que contemplaban la edificación de hasta 7.000 viviendas en Sanxenxo, pero en la actualidad está todo paralizado. Solo se han iniciado dos promociones, una en Sanxenxo y otra en Cangas, pero son pequeñas, de cinco y trece viviendas. Además no hay rastro de reactivación del mercado del suelo, según Tinsa.
| Un posible repunte de precios. Los tasadores creen que el precio de la vivienda ha tocado fondo en el primer trimestre de 2015 y ven probable que comience un nuevo ciclo en el que la construcción recupere cierta actividad.
| Gangas. En la costa coruñesa, según el informe, hay "auténticas gangas" procedentes del stock que quedó en manos de los bancos. A pesar de ello, el ritmo de ventas de pisos a estrenar es muy bajo, inferior a una vivienda al mes por cada promoción y el mercado de segunda mano se resiente todavía más. A igualdad de precios, el comprador opta por una vivienda nueva en lugar de una de segunda mano. El mayor stock inmobiliario se concentra en los concellos de Laracha, Carballo y Malpica.El comprador es básicamente nacional.
| Sin reactivación edificatoria. Aunque pueda haber alguna promoción muy avanzada en manos de los bancos que se haya terminado recientemente, los tasadores no detectan la reactivación de las obras paralizadas por la crisis y tampoco ventas de suelo.
| El valor de los pisos sigue bajando. Es la única zona del litoral gallego donde los precios de la vivienda aún no han tocado fondo. Según recoge el informe de Tinsa, en municipios como Barreiros o Foz donde la banca ha vendido pisos la bajada del valor de los inmuebles ha sido "muy fuerte". Aún así los tasadores advierten que "todavía puede haber un ligero descenso en los precios". El análisis del mercado inmobiliario en la costa del norte de Lugo revela como en aquellos concellos donde hubo un incremento de la edificación "superior al normal" el descenso del valor de los pisos ha sido más acusado, mientras que otras zonas como Viveiro, Ribadeo o Burela han sufrido ajustes pero porcentualmente menores.
| Ligero aumento de ventas. La oferta de viviendas en manos de los bancos y de la Sareb a precios muy bajos ha elevado ligeramente las ventas en la Mariña lucense. Hay bastante mercado de vivienda de segunda mano apartamentos de segunda residencia procedentes de impagos a los bancos. Mientras, el alquiler en esta zona es muy escaso y está ligado sobre todo a la población inmigrante que trabaja en el sector de la pesca (indonesios y peruanos) y en bares y restaurantes (Rumanía, Sudamérica y Centroamérica).
| Solo se construyen casas. No se ha reactivado la construcción en la costa lucense. Únicamente se observa, según los tasadores, la edificación de alguna casa particular, pero en mucha menor cantidad que antes de la crisis.
Foz está entre las zonas de España con más stock pendiente de vender
- Los tasadores inmobiliarios identifican seis zonas en la costa española con el mayor stock de pisos sin vender: Foz, en Lugo, Caleta de_Fuste (Fuerteventura), Costa del Garraf (Barcelona), Cullera (Valencia sur) y el área de Pozo Esparto, El Calón y Villaricos, en Almería.
Solo el cinco por ciento de los compradores en Galicia son extranjeros
- La presencia del mercado de vivienda residencial para extranjeros sigue siendo residual en Galicia, pero va ganando peso. Solo el 5% de los compradores son foráneos, con la única excepción del tramo costero que va de Vigo a Baiona donde este porcentaje sube al 15%.
Málaga, Cádiz y Baleares lideran el reinicio de la edificación
- Mientras los precios tocan fondo y se prevé que en el futuro pueda haber un ligero repunte, la construcción sigue parada en la mayoría de la costa española. Según Tinsa, las zonas en las que se aprecia más actividad en la actualidad son la provincia de Málaga, Cádiz y Baleares.
