La justicia gallega da un paso más en su visión sobre las condiciones abusivas en las hipotecas. Un paso de gigante que abre la puerta a que la práctica totalidad de los titulares de un crédito para comprar vivienda, por encima de los 220.000 en la comunidad, puedan impugnar sus contratos. Porque esta vez, además de la polémica cláusula suelo, la de vencimiento anticipado que obliga a pagar todo si no se cumple con las cuotas y la que fija los intereses de demora habitualmente muy elevados, la Audiencia Provincial de Pontevedra tumba la que obliga al usuario a abonar los gastos de operación. Notario, Registro, los impuestos, seguro de daños y los derivados de trámites procesales. La sentencia la tacha de "desproporcionada" y contraria a varias normativas. Por eso, el magistrado encargado del caso, Manuel Almenar, ordena la inscripción del fallo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, "a fin de evitar que vuelvan a utilizarse en lo sucesivo" y que los hipotecados con "estipulaciones similares a las declaradas nulas" puedan reclamar.
El Mercantil número 3 de Vigo ya dio la razón a los demandantes, un matrimonio que firmó una hipoteca con Novagalicia de 100.000 euros a 30 años de plazo y que acumulaba cuatro mensualidades sin pagar. El banco recurrió porque las cláusulas no eran "estipulaciones arbitrarias" o "contrarias a la buena fe", ni causan "un detrimento injustificado en las obligaciones contractuales, ni provocan desequilibrio alguno, ni son oscuras o faltas de transparencia". Los interesados, alega NCG -que puede acudir ahora al Supremo", las aceptaron "una vez informados por el notario".
Por la importantísima novedad que supone, el argumentario del juez va a fondo en el análisis del estudio de la cláusula para "determinados gastos". Los vinculados a la formalización del préstamo y que oscilan entre el 8% y el 12% del valor del inmueble. Por lo tanto, varios miles de euros.
NCG defiende que se trata de "una cláusula clara, transparente y expresamente aceptada por el demandante". "De entrada llama la atención la redacción abierta y con vocación omnicomprensiva de la estipulación, que, precisamente por ello, resulta desproporcionada con independencia de que, respecto alguno de los conceptos, vulnere normas de carácter imperativo", responde el magistrado.
Tasación y comprobación de situación registral. Son los excepcionales costes "precontractuales" que "normalmente asume el comprador" y que la sentencia sí considera posible repercutirle para "poner a disposición del prestamista los datos necesarios para hacer la oferta correspondiente". Pese a que la valoración se haga "en muchas ocasiones" por parte de firmas de los propios bancos. El juez recuerda que están obligados a aceptar el informe de cualquier tasador homologado.
Desembolso en la tramitación y el papeleo. Los respectivos reales decretos sobre los aranceles de notarios y registradores fijan el pago a cargo de "los que hubieran requerido" sus servicios y "solidariamente" en caso de ser varios interesados. La resolución de la Audiencia pone el acento en que es la entidad financiera la que solicita la intervención de ambos "en la generalidad de los casos". Por lo que la cláusula que obliga al firmante a pagar, "lejos de asegurar una mínima reprocidad" en el desembolso, "hace recaer su práctica totalidad sobre el hipotecante". Es el beneficiario del préstamo, pero "no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista".
Tributos. Precisamente, como "un derecho real de garantía" que es, la hipoteca está sujeta teóricamente al IVA -aunque exenta en este caso porque se trata de una garantía hipotecaria- y al Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. Éste último es, "al menos", al que la entidad financiera no puede "quedar al margen". "Será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, de las copias, actas y testimonios que interese y que -reprocha el fallo-, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante". La Audiencia, pues, anula la condición "tanto por vulnerar normas de carácter imperativo como ser palmariamente abusiva al descargar toda la carga tributaria" sobre "una de las partes del contrato".
Seguro de daños. La imputación de los gastos de conservación del inmueble no es por sí mismo "una garantía desproporcionada", según el juez. El problema está en el derecho que se reserva el banco para rechazar la aseguradora que proponga el cliente. Una vulneración del Código Civil y la Ley General para la Defensa de los Consumidores.
Gastos procesales por incumplimiento de pagos. Ante una ejecución hipotecaria, NCG alega que el abono de las costas corresponden "al ejecutado", salvo si se estima la oposición al desahucio. Pero el fallo recuerda que la imposición se hace sobre la parte con sus pretensiones rechazadas, salvo "serias dudas de hecho o de derecho". Por eso, que la cláusula las fije al hipotecado "no solo infringe normas de orden público", sino que "introduce un evidente desequilibrio" entre cliente y banco, que no tiene en cuenta, entre otras cosas, "las facultades de moderación de un tribunal".
Resto de gastos "por efectiva prestación de un servicio" que no sea inherente a la entidad. La Ley de Defensa de consumidores es tajante. Son "abusivas" todas las cláusulas "que impongan al consumidor bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados".
