Probablemente porque Galicia también vivió el boom a cierta distancia de lo que ocurrió en el área de Levante, el pinchazo del ladrillo aquí es más contenido que en las comunidades del Mediterráneo, donde se concentra el mayor stock de vivienda vacía que no encuentra dueño. Pero el mercado inmobiliario en la comunidad no es una excepción a la paralización del sector y sigue sin ver la luz al final del túnel. En el primer semestre del año, el número de transacciones apenas superó las 6.000, un 14% por debajo del mismo periodo de 2011, la mitad que en 2010 y un desplome que ronda el 70% en relación a los ejercicios 2006 y 2007, cuando se batieron todos los récords de comercialización de inmuebles. El cierre del grifo del crédito desde el sistema financiero por los propios problemas que atraviesan las entidades y la falta de demanda solvente agravan todavía más el círculo vicioso para una actividad que arrastra el grave problema de la sobrevaloración de los inmuebles, y que en el caso concreto de Galicia ronda de media el 24%, pese a las caídas registradas en los últimos dos años.
Casi una cuarta parte del precio de un piso no responde pues a su cotización real. El abaratamiento que tendría que aplicarse para normalizar la compraventa de inmuebles, según apunta una investigación sobre el mercado inmobiliario gallego publicada en la última edición de la Revista Galega de Economía y elaborada por Manuel Vilas Fernández, profesor titular de Teoría Económica en la Universidade de Santiago de Compostela y miembro del Centro de Investigación Económica y Financiera. El cálculo toma como referencia los valores a largo plazo y descontando el "efecto riqueza que infló los precios de la vivienda en la primera década del siglo XXI".
El metro cuadrado hoy en Galicia ronda los 1.255 euros, como recogen las estadísticas del Ministerio de Fomento. Desde el techo de los precios de los pisos en la región durante el arranque de 2008 -el metro cuadrado se pagaba entonces a más de 1.570 euros-, la rebaja ronda el 20%. Pero aún así arrastra un incremento del valor de hasta el 80% en comparación con los primeros años de la década pasada.
Entre los componentes que integran el precio de un piso, están el propio valor del uso, el que el comprador le concede a ese bien únicamente por los servicios físicos que le presta, como explica Vilas en su análisis; y el valor como activo, que viene del aumento de la rentabilidad del inmueble en su consideración de inversión. "La mayor parte del crecimiento de precios se debe al efecto riqueza esperado de la vivienda: los compradores estuvieron dispuestos a pagar un sobreprecio por la expectativa de una rentabilidad extraordinaria futura con la venta del bien", señala el profesor de Teoría Económica. "Durante los años del boom, una inflación de dos dígitos en la vivienda alimentó continuamente este espejismo, pero en el momento en el que la crisis se hizo patente, los precios dejan de crecer y el papel de la vivienda como activo especulativo comienza a desaparecer -añade-. A medida que las expectativas de revalorización van desapareciendo, el coste debe aproximarse cada vez más al valor de uso que los compradores le otorgan, valor de uso que identificamos con la relación entre el precio y la renta de largo plazo".
En función de esa corrección de la burbuja, y ante la evolución diferente que el coste de los pisos siguió en la comunidad, la caída esperada para acabar con la sobrevaloración en el área urbana de Vigo supera el 33%, seguida del 26,1% en la de Santiago de Compostela y un 25,4% en la de Pontevedra. La tasa para ajustar el mercado en A Coruña llega al 12,6%, un 10,5% en Lugo; un 9% en Ourense; y un 5,3% en Ferrol.
¿Y cuándo se normalizará el mercado? El agravamiento de la crisis económica añade muchas incertidumbres a la actividad inmobiliaria. El stock de viviendas en Galicia acabó 2011 en 37.640. Y la demanda echa el freno, por ese corte de la financiación, pero porque también la recesión influye directamente en el movimiento de la población, con menos matrimonios, separaciones y emancipaciones, recuerda la investigación. "Esto, además de la sobrevaloración que existe -señala Vilas-, frenará la absorción del stock de viviendas y supondrá un lastre adicional para el sector en el futuro próximo".
El sector residencial gallego, concluye el informe, "presenta escasas posibilidades de recuperación en el corto plazo". Lo que dilata el calendario de la normalidad en el mercado en la comunidad "más allá de mediados de la presente década". Eso sí, el "previsible freno" en la creación de hogares por las dificultades económicas en los próximos años, "generará una demanda embalsada que, en el momento de la recuperación económica, puede dar lugar a una repentina expansión del mercado al ajustarse a la baja de manera brusca los citados coeficientes".
