La reforma de la plusvalía municipal fijará el impuesto sobre precios que no son reales

Hacienda eliminará la tributación cuando no haya ganancia, pero el cálculo se hará en función del valor catastral y no por la diferencia entre el precio de compra y el de venta

08.08.2017 | 09:33
La reforma de la plusvalía municipal fijará el impuesto sobre precios que no son reales

La reforma del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía, suprimirá la obligación de tributar a aquellos propietarios que sufran pérdidas al vender un inmueble y las acrediten, tal y como ha ordenado el Tribunal Constitucional. Sin embargo, el resto de los contribuyentes seguirán pagando al ayuntamiento de turno, pero no por la diferencia entre los precios reales de adquisición y los de venta sino según estimaciones elaboradas a partir del valor catastral. Como contrapartida, la propuesta de reforma del Ministerio de Hacienda revisa parcialmente este último método y rebaja la carga fiscal sobre los inmuebles adquiridos en los últimos años del boom inmobiliario y durante la crisis.

En Galicia, los concellos que aplican este tributo -un total de 115-, recaudaron en 2015 más de 41 millones, según los datos de las últimas liquidaciones presupuestarias de las administraciones locales. Estos ingresos suponen un 53% más que los poco más de 27 millones que fueron a parar a las arcas locales de la comunidad antes del pinchazo del sector del ladrillo en 2008, pese al desplome de las ventas de viviendas casi un 50% y la caída de precios más de un 30%. El impacto para el bolsillo del propietario que haya vendido recientemente un piso o local comercial se traduce en un desembolso a su ayuntamiento de casi el doble e incluso cuatro veces más que antes de que estallase la crisis. Lograrse o no ganancia con la transacción.

Para tratar de poner fin a esta situación, el Gobierno central tramitará en las próximas semanas un proyecto de reforma de la Ley de Haciendas Locales para adaptar el tributo de plusvalía a las recientes resoluciones del Constitucional que anularon el cobro del impuesto si no existe ganancia alguna en la operación.


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Como recoge el preámbulo de la propuesta, a la que tuvo acceso este periódico, el departamento que dirige Cristóbal Montoro ha optado por un cambio rápido para adecuar la normativa a las referidas sentencias de inconstitucionalidad y sin esperar al proceso de revisión del sistema de financiación local que más adelante podría traducirse en una reforma del tributo de mayor calado. El Ejecutivo trata así de atajar el problema de inseguridad jurídica y de litigiosidad que tanto para los contribuyentes como para los ayuntamientos se ha generado tras la declaración de inconstitucionalidad parcial del impuesto.

Estos son los cambios que están sobre la mesa.

| Si no hay ganancia.. "No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de las cuales el sujeto pasivo acredite la inexistencia de incremento de valor, por diferencia entre los valores reales de transmisión y adquisición del terreno", señala el proyecto de reforma para el caso de quien, por ejemplo, vende un piso en pérdidas y con ello también la cuota de suelo urbano correspondiente a la vivienda, que es por la que se tributa. Al contribuyente le corresponderá informar al consistorio (mediante declaración) de que su transmisión está exenta y también aportar las pruebas que acrediten que no hubo incremento del valor del suelo.

| Modo de acreditar. El texto alude a los precios que figuren en las escrituras, en el caso de las compraventas. Ahora bien, añade que también se utilizarán los precios comprobados por la Administración tributaria autonómica al recaudar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Si el valor que aparece en esas comprobaciones superior al de la escritura, se elegirá aquel. La base del impuesto de transmisiones se calcula a partir del valor catastral, sobre el que, en el caso de Asturias, se aplica un coeficiente multiplicador. Estos valores, sobre todo durante la crisis, han sido a menudo superiores al precio real de venta. Así que, si la reforma sale adelante como está redactado el proyecto, podría reproducirse algún caso de contribuyente sin plusvalía real que queda expuesto a tener que tributar.

| Si hay beneficios. Hacienda renuncia a ir a una reforma que suponga calcular el impuesto de plusvalía en todos los casos partiendo de la diferencia entre el precio real de compra y el de venta (al menos los que aparecen en las escrituras). Según los expertos consultados, el Constitucional actuó contra el sinsentido de que se cobre un tributo sobre una ganancia que no se ha producido, pero pasó por alto otra cuestión susceptible de abrir otro frente de litigiosidad: debido al mecanismo de cálculo del impuesto, con mucha frecuencia, sobre todo en periodos de crisis y depreciación de la vivienda, el contribuyente es obligado a pagar por incrementos de valor mayores de los que realmente se han producido

| Método de cálculo. Para suavizar ese riesgo, Hacienda propone un cambio en ese método de cálculo. Ahora, la plusvalía se determina aplicando sobre el valor catastral del suelo un porcentaje por cada uno de los años comprendidos entre la adquisición y la transmisión (compra y venta, en su caso), hasta un máximo de veinte años. Esos porcentajes llegan a ser de hasta el 3,6%. Un ejemplo: para el caso de un inmueble que haya permanecido diez años en manos del propietario, la plusvalía estimada será ahora de un 35% (18% por los primeros cinco años, a razón del 3,6% cada uno, y 17% por los cinco siguientes, al 3,4%). Sobre el resultado de esas operación se aplica el tipo de gravamen, que en el caso de Vigo aplica el máximo (30%) y en A Coruña no llega al 18%.

Lo que ahora se plantea es sustituir esos porcentajes anuales por un único coeficiente que también varía según la antigüedad de la propiedad. La tabla de coeficientes máximos que podrán aprobar los ayuntamientos prevé para el ejemplo comentado (un inmueble adquirido hace diez años) una plusvalía total del 6%, lo que supone una fuerte rebaja respecto a método anterior. El sistema favorecerá a quienes hayan comprado viviendas u otros inmuebles en los últimos años del boom inmobiliario y durante la crisis. Tiene en cambio un efecto neutro para los propietarios de inmuebles más antiguos y penaliza a quienes vendan sus pisos sólo uno o dos años después de haberlos comprado. Para estos casos, en los que se encuadran las operaciones especulativas, la plusvalía será del 9%.

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