Galicia ha despertado el apetito inversor de fondos de inversión internacionales, que buscan obtener rentabilidad tanto en operaciones inmobiliarias como en empresas de otros sectores (como la pesca). Diego Esquer, delegado en Galicia de la tasadora y consultora Gesvalt, explica qué buscan a la hora de apostar por la comunidad.
- Entre las actividades que desarrollan es la valoración de empresas o concesiones administrativas. Sobre esto último, FARO publicó la decisión de Pescapuerta de abandonar Beiramar. El sector considera los edificios obsoletos y muy caros. ¿Está de acuerdo?
- Hay ciertos negocios que necesitan estar cerca del mar, como los astilleros o la industria auxiliar del naval. Las empresas del congelado no, se están yendo a lugares menos estratégicos y más económicas. Además, Xunta y administración central tienen una fuerte competencia de suelo industrial con el norte de Portugal. Galicia ha hecho un esfuerzo, pero aún así sigue siendo más rentable salir a Monçao o Viana, ya sea para empresas del sector pesquero como del automovilístico. Compare 85 o 100 euros metro cuadrado en Galicia por dos o tres euros en el norte de Portugal, aunque tengas que mantener compromisos de empleo o inversión. Es una competencia inasumible.
- ¿Entonces hay riesgo de más deslocalización de empresas?
- Desde el punto de vista inmobiliario, en el sur de Galicia se ha sufrido mucho con la crisis al ser una economía industrial. Desde que PSA anunció la adjudicación a Vigo del proyecto K9 hay cierto apetito inversor por parte de compañías que están intentando asentarse aquí para ser suministradores. Pero claro, ante los precios de Portugal se están yendo allí. El precio es un factor definitivo en este tipo de inversiones, y es un handicap. Por eso sí creo que el riesgo de deslocalización sí existe.
- Al margen del sector inmobiliario, ¿en qué quieren confiar su dinero inversores como los fondos?
- La rentabilidad que busca ahora este tipo de inversor oscila entre el 5 y el 7%. Hasta hace un año las operaciones de menos de dos dígitos nadie las veía. Pero esto ha cambiado. Por ejemplo, en la zona prime de Madrid se están aceptando rentabilidades mucho más bajas, entre el 3 y el 4%, porque lo bueno ya está colocado. Aquí lo que buscan es una inversión a medio-largo plazo pero con retorno diario, negocios donde entre dinero todos los días.
- ¿Por ejemplo?
- Parkings, empresas con fuerza de Ebitda importante o de distribución al público y donde entre dinero en caja todos los días, que no requieran mucha tesorería. Que la rentabilidad por la entrada de flujos de caja aumente la rentabilidad exponencial de la operación.
- Como en Iberconsa.
- Puede ser el caso de Iberconsa, Albo si finalmente se lleva a cabo, centros comerciales con alquileres mensuales? Ese tipo de operaciones donde hay un retorno de la inversión rápida y constante. Para los fondos de inversión esto es como comprar un bono, al final lo que ven es dinero que entra en su cuenta corriente a diario.
- Con esa rentabilidad de entre el 5 y el 7%, ¿cuánto tiempo permanece un fondo para amortizar su inversión?
- Depende del perfil del fondo y del tipo de operación. En general un plazo medio, de entre cinco y diez años.
- Es un escenario de metamorfosis de la composición accionarial de las compañías. De repente en lo que antes era una empresa familiar ahora aparecen estos actores casi desconocidos.
- Exactamente. Estamos en una globalización de las economías, que para lo bueno y para lo malo hace que empresas familiares se vean tentadas de dar entrada a nuevos accionistas que no son ni gallegos ni españoles? Son simplemente internacionales, que vienen con un perfil mucho más profesional con la intención de rentabilizar su inversión al máximo.
- Subyace siempre el miedo a que la entrada de capital extranjero en una empresa implica el riesgo de que acabe marchando.
- Hay que desmitificar ese miedo, sobre todo en ciertos sectores. Portobello nunca va a asumir la gestión de Iberconsa al 100%, defenderán su inversión pero siempre se van a fiar de la gestión que han llevado a cabo los responsables que han hecho de la sociedad un buen lugar para invertir. Ellos realmente conocen el negocio, los márgenes con los que trabajan, la distribución, la manera de procesar?
- No hablamos de un distressed fund
- No, no tienen un perfil tan agresivo. Fondos como Portobello van a ir de la mano de los demás accionistas para rentabilizar su inversión lo máximo posible, sacar beneficio de la misma, aportar su pulmón financiero para Iberconsa pueda seguir creciendo. Los socios actuales serán los que mantengan la gestión y el día a día de la empresa.
- Las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) están empezando a interesarse por Galicia. ¿Qué ofrecemos?
- Si bien el sector industrial es el que más sufrió la crisis, desde el punto de vista de suelo comercial Galicia ha despertado el apetito inversor del capital internacional. Ha habido operaciones importantes en Vigo o Coruña, como la compraventa de los centros comerciales Gran Vía o Marineda City. Han sido operaciones corporativas de fondos extranjeros, que compran activos, los incorporan a las socimis y éstas salen al mercado bursátil para obtener rentabilidad. En Vigo está en perspectiva la inversión de Porto Cabral, en la que una empresa británica está dispuesta a invertir en Vigo 600 millones y dar empleo a 1.500 o 2.000 personas, y eso da una idea del tirón que tiene la zona sur de Galicia para rentabilizar una inversión.
